疫情之下 深陷舆论旋涡的蛋壳公寓

原创 2020-2-10 话题分类:综合
摘要: 近日,蛋壳公寓因为疫情原因单方面向房东寻求减租行为,深陷舆论的旋涡。

近日,蛋壳公寓因为疫情原因单方面向房东寻求减租行为,深陷舆论的旋涡。


1月31日,多名蛋壳公寓房东向界面新闻反映,收到蛋壳公寓客服人员电话,受疫情影响公司要求要求房东减免一个月房租。与此同时,蛋壳并未对租户免除租金。

这一爆料逐渐得到了种种证实。据自媒体《差评》所拿到了一份蛋壳公寓内部文件显示,蛋壳公寓要求员工针对处武汉以外的其他12个城市房东给与其免租期30天,并要求此方案严格执行。


在新浪旗下黑猫投诉平台,更是看到了多起有关蛋壳公寓强制业务免租、“利用疫情发国难财”的投诉信息。


此事一经公布,立刻引起舆论的轩然大波,有人推测蛋壳公寓面临资金面断裂问题。在种种压力之下,蛋壳公寓回应称,公民目前资金最近充足,运营正常。但对业主所反应的单方面免租要求并未给与正面回应,也就是说,蛋壳公寓仍在向业主寻求减租。

经历了前两年的野蛮生长后,长租公寓行业发展逐渐回归理性。由于盈利模式缺位,绝大多数长租公寓品牌运营商深陷亏损的泥潭。蛋壳公寓2019年前三季度亏损高达25亿元。疫情的突然到来,更是加重了长租公寓运营商的运营压力。经营压力之下,蛋壳公寓寻求降低成本以应对疫情本在情理之中,但需要注意的是方式方法,以及这背后的法理与人情。


长租公寓行业发展历史

我国长租公寓的诞生,最早可以追溯到2010年前后,以房产中介为代表的机构开始改良传统的房主租赁方式,分散式长租公寓开始零星出现。

2012年开始,随着我国整体消费不断升级,酒店、房企开始进入长租公寓行业。与此同时,将整栋楼房改造为长租公寓的集中式长租公寓开始出现,长租公寓产品逐渐丰富。

长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中,长租公寓分为分散式与集中式两种。所谓分散式长租公寓,是指房源的收集面向相对分散的个人房东。与此对应的则是集中式长租公寓,是通指收购或则租赁整栋物业后,进行改造、装修之后再进行对外出租。

早期。长租公寓行业处于自发成长的状态。随着2015年-2016年房价的走高,政府开始出台相关政策,通过鼓励住房租赁市场的发展,来解决部分人员的居住问题,长租公寓行业开始迎来政策方面的支持。

2017年则被称为中国房屋租赁市场的发展元年,这一年中央十九大报告提出“租购并举”顶层设计新方案,相比以往“购租并举”的说法,明显将发展租赁住房放到了更加突出的位置。同一年,中央经济工作会议又提出“ 要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。与此同时,地方政府也纷纷出台了相关配套支持方案。在一连串的政策利好下,长租公寓迎来了高速发展的黄金时代。

在政策利好的支持下,各路资金纷纷进军,抢先布局。据青峰财经整理的公开数据显示,2017年,国内有20个长租公寓品牌完成融资,金额则突破418亿元。2018年,长租公寓领域融资金额更是突破1400亿元,涉及企业达到37家。


然而,作为一个资金和资源双密集型的新兴行业,长租公寓在体量迅猛发展的同时,持续烧钱但难以盈利的问题始终困扰着行业的进一步发展。进入到2019年,行业发展开始渐回理性,在行业的融资金额快速萎缩的背景下,严重依赖融资发展的各家企业深陷资金危机。头部企业转向上市募资,行业的中小企业则面临倒闭或则被兼并的命运。


迅猛发展的蛋壳公寓

蛋壳公寓并非长租的早期玩家,但这家2005年1月份才成立的行业后期之秀,却成功借助了资本的力量与行业的风口而迅速发展,目前位居分散式长租公寓行业第二位,仅次于从链家所拆分出来的行业资深玩家自如公寓。

资料显示,蛋壳公寓成立于2005年1月,其运营主体为紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本为1000万元。截止目前,公司共运营“蛋壳公寓”及“筑梦公寓”两个品牌。

其中,蛋壳公寓目前是公司的主打产品,主要面向白领与学生。通常,公司通过向个体业主签订一个4-6年的租赁合同获得房源,然后经过统一标准化的设计与装修后对外出租,租约常为1年。筑梦公寓是公司于2018年1月面对蓝领市场所新推出的品牌,公司通过承租整栋建筑物或某一楼层后,经过消防改造与装修后,出租给公司客户用作员工宿舍。

成立以来,蛋壳公寓发展迅速。据青峰财经整理的公开数据显示,截至到2015年底,也就是蛋壳公寓成立一年后,公司运营公寓达到2434间。而截止到2019年11月30日,公司运营房间数超过43万套(包含2019 年初所收购另一家长租公寓品牌爱上租8万间余间房源),运营区域也从北京扩展到上海、深圳、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆等全国主要的一二线城市。


与此同时,蛋壳公寓营业收入也随着房源的增长而飞速提升。数据显示,蛋壳公寓2017年-2018年以及2019年前三季度,营业收入分别为6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元。

然而,与行业其他品牌公司一样,蛋壳公寓在营业收入高速增长的同时,同样深陷亏损困局,并且亏损呈现不断扩大的趋势。数据显示,2017年-2018年,公司净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元。2019年前三季度,公司亏损金额达到25.16亿元。

面临如此巨额的亏损,蛋壳公寓还能持续扩张,来自于公司超强的融资能力。据青峰财经整理的公开数据显示,自蛋壳公寓成立以来,前后公进行了七轮融资,融资金额超过60亿元,其中不乏老虎环球基金、蚂蚁金服等资本巨头。在公司在美股上市之前,老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、蚂蚁金服分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、7.8%的股份。

然而,进入到2019年,长租公寓开始面临资本的寒冬。美国共享办公巨头WeWork IPO的失败,更使得风险资金对持续亏损的长租公寓项目变得谨慎。而对于近三年累计亏损超过41亿元的蛋壳公寓来说,没有新的资金注入,就意味着公司商业模式的难以为继。这样以来,上市融资就成为蛋壳公寓不得不走的一步棋。因此,在行业青客公寓成功登陆美股之后,蛋壳公寓紧随其后,成为行业第二家登陆资本市场的长租公寓品牌。


流血上市 前景不明

资料显示,蛋壳公寓于2020年1月17日正式在纽交所挂牌上市,公司共发行960万股,发行价格为13.5美元,融资金额约1.3亿美元。这一融资金额远低于公司招股书中所披露的预计目标。


实际上,仅仅在公司上市的十天前,也就是2020年1月8日,公司向美国证券交易委员会所递交了最新版本的招股书。这一版本的说明书中,公司预计发行1060万股ADS,按每股ADS14.5美元-16.5美元的价格区间计算,预计募集资金2.01亿美元。

相关人士向青峰财经透露,在蛋壳公寓最早举行的预路演活动中,投资者透露公司预计的融资规模为5亿美元。之所以最终融资金额大大缩水,既有二级市场对长租公寓估值压缩的因素,也与蛋壳公寓对资金的迫切需求有关。

目前看,作为“二房东”性质的商业模式,长租公寓盈利方式相对单一,收入主要来自于租金和服务费。前期占用资金大、资金回收周期长,决定了投资回报利润率较低。数据显示,目前长租公寓收入中70-80%都是房源获取成本,在目前房价情况下,承租成本很难降低。仅此一项,就决定了长租公寓的“烧钱”阶段还远未过去。

其次,行业监管的趋严,让长租公寓未来发展局面不明。2019年以来,央行及银保监会等监管机构强化对房地产金融的审慎管理,多次强调防范房地产领域金融风险问题。在此情况下,长租公寓领域早已多次暴露的“租金贷”问题就成为监管的重点,这又进一步给企业带来融资困难的问题。

融资的紧缩与监管的加强,促使长租公寓企业暴雷事件开始不断出现,这进一步让PE机构对长租公寓项目变得严禁,行业融资金额大幅降低。据青峰财经整理的公开数据显示,2019年全年,长租公寓获得融资金额仅16笔,涉及资金约为360亿元,较2018年大幅缩减。

即便是目前成功上市的蛋壳公寓,公司共计1.3亿美元的融资金额,相对于其三个季度亏损25亿元人民币的经营状况来说,也就只能弥补一个季度的亏损金额。

显然,疫情的来袭更是加重了长租公寓的运营压力。在此情况下,长租公寓运营商只能积极寻求降低成本从而达到开源节流的目的。从这一点来看,目前蛋壳公寓向房东寻求租金减免似乎就在“情理之中”。然而,疫情之下,更需要国人同舟共济,携手前行。从法理来讲,蛋壳公寓这种近乎单方面“告知”房东的行为,显然违背了基本的契约精神。

根据最新的消息,在舆论的压力之下,蛋壳公寓已经出台了相关对租客的优惠方案。有关此事进一步的发展,青峰财经将持续关注。


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2020-02-10 18:39:57
疫情之下 深陷舆论旋涡的蛋壳公寓
综合 原创

近日,蛋壳公寓因为疫情原因单方面向房东寻求减租行为,深陷舆论的旋涡。


1月31日,多名蛋壳公寓房东向界面新闻反映,收到蛋壳公寓客服人员电话,受疫情影响公司要求要求房东减免一个月房租。与此同时,蛋壳并未对租户免除租金。

这一爆料逐渐得到了种种证实。据自媒体《差评》所拿到了一份蛋壳公寓内部文件显示,蛋壳公寓要求员工针对处武汉以外的其他12个城市房东给与其免租期30天,并要求此方案严格执行。


在新浪旗下黑猫投诉平台,更是看到了多起有关蛋壳公寓强制业务免租、“利用疫情发国难财”的投诉信息。


此事一经公布,立刻引起舆论的轩然大波,有人推测蛋壳公寓面临资金面断裂问题。在种种压力之下,蛋壳公寓回应称,公民目前资金最近充足,运营正常。但对业主所反应的单方面免租要求并未给与正面回应,也就是说,蛋壳公寓仍在向业主寻求减租。

经历了前两年的野蛮生长后,长租公寓行业发展逐渐回归理性。由于盈利模式缺位,绝大多数长租公寓品牌运营商深陷亏损的泥潭。蛋壳公寓2019年前三季度亏损高达25亿元。疫情的突然到来,更是加重了长租公寓运营商的运营压力。经营压力之下,蛋壳公寓寻求降低成本以应对疫情本在情理之中,但需要注意的是方式方法,以及这背后的法理与人情。


长租公寓行业发展历史

我国长租公寓的诞生,最早可以追溯到2010年前后,以房产中介为代表的机构开始改良传统的房主租赁方式,分散式长租公寓开始零星出现。

2012年开始,随着我国整体消费不断升级,酒店、房企开始进入长租公寓行业。与此同时,将整栋楼房改造为长租公寓的集中式长租公寓开始出现,长租公寓产品逐渐丰富。

长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中,长租公寓分为分散式与集中式两种。所谓分散式长租公寓,是指房源的收集面向相对分散的个人房东。与此对应的则是集中式长租公寓,是通指收购或则租赁整栋物业后,进行改造、装修之后再进行对外出租。

早期。长租公寓行业处于自发成长的状态。随着2015年-2016年房价的走高,政府开始出台相关政策,通过鼓励住房租赁市场的发展,来解决部分人员的居住问题,长租公寓行业开始迎来政策方面的支持。

2017年则被称为中国房屋租赁市场的发展元年,这一年中央十九大报告提出“租购并举”顶层设计新方案,相比以往“购租并举”的说法,明显将发展租赁住房放到了更加突出的位置。同一年,中央经济工作会议又提出“ 要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。与此同时,地方政府也纷纷出台了相关配套支持方案。在一连串的政策利好下,长租公寓迎来了高速发展的黄金时代。

在政策利好的支持下,各路资金纷纷进军,抢先布局。据青峰财经整理的公开数据显示,2017年,国内有20个长租公寓品牌完成融资,金额则突破418亿元。2018年,长租公寓领域融资金额更是突破1400亿元,涉及企业达到37家。


然而,作为一个资金和资源双密集型的新兴行业,长租公寓在体量迅猛发展的同时,持续烧钱但难以盈利的问题始终困扰着行业的进一步发展。进入到2019年,行业发展开始渐回理性,在行业的融资金额快速萎缩的背景下,严重依赖融资发展的各家企业深陷资金危机。头部企业转向上市募资,行业的中小企业则面临倒闭或则被兼并的命运。


迅猛发展的蛋壳公寓

蛋壳公寓并非长租的早期玩家,但这家2005年1月份才成立的行业后期之秀,却成功借助了资本的力量与行业的风口而迅速发展,目前位居分散式长租公寓行业第二位,仅次于从链家所拆分出来的行业资深玩家自如公寓。

资料显示,蛋壳公寓成立于2005年1月,其运营主体为紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本为1000万元。截止目前,公司共运营“蛋壳公寓”及“筑梦公寓”两个品牌。

其中,蛋壳公寓目前是公司的主打产品,主要面向白领与学生。通常,公司通过向个体业主签订一个4-6年的租赁合同获得房源,然后经过统一标准化的设计与装修后对外出租,租约常为1年。筑梦公寓是公司于2018年1月面对蓝领市场所新推出的品牌,公司通过承租整栋建筑物或某一楼层后,经过消防改造与装修后,出租给公司客户用作员工宿舍。

成立以来,蛋壳公寓发展迅速。据青峰财经整理的公开数据显示,截至到2015年底,也就是蛋壳公寓成立一年后,公司运营公寓达到2434间。而截止到2019年11月30日,公司运营房间数超过43万套(包含2019 年初所收购另一家长租公寓品牌爱上租8万间余间房源),运营区域也从北京扩展到上海、深圳、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆等全国主要的一二线城市。


与此同时,蛋壳公寓营业收入也随着房源的增长而飞速提升。数据显示,蛋壳公寓2017年-2018年以及2019年前三季度,营业收入分别为6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元。

然而,与行业其他品牌公司一样,蛋壳公寓在营业收入高速增长的同时,同样深陷亏损困局,并且亏损呈现不断扩大的趋势。数据显示,2017年-2018年,公司净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元。2019年前三季度,公司亏损金额达到25.16亿元。

面临如此巨额的亏损,蛋壳公寓还能持续扩张,来自于公司超强的融资能力。据青峰财经整理的公开数据显示,自蛋壳公寓成立以来,前后公进行了七轮融资,融资金额超过60亿元,其中不乏老虎环球基金、蚂蚁金服等资本巨头。在公司在美股上市之前,老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、蚂蚁金服分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、7.8%的股份。

然而,进入到2019年,长租公寓开始面临资本的寒冬。美国共享办公巨头WeWork IPO的失败,更使得风险资金对持续亏损的长租公寓项目变得谨慎。而对于近三年累计亏损超过41亿元的蛋壳公寓来说,没有新的资金注入,就意味着公司商业模式的难以为继。这样以来,上市融资就成为蛋壳公寓不得不走的一步棋。因此,在行业青客公寓成功登陆美股之后,蛋壳公寓紧随其后,成为行业第二家登陆资本市场的长租公寓品牌。


流血上市 前景不明

资料显示,蛋壳公寓于2020年1月17日正式在纽交所挂牌上市,公司共发行960万股,发行价格为13.5美元,融资金额约1.3亿美元。这一融资金额远低于公司招股书中所披露的预计目标。


实际上,仅仅在公司上市的十天前,也就是2020年1月8日,公司向美国证券交易委员会所递交了最新版本的招股书。这一版本的说明书中,公司预计发行1060万股ADS,按每股ADS14.5美元-16.5美元的价格区间计算,预计募集资金2.01亿美元。

相关人士向青峰财经透露,在蛋壳公寓最早举行的预路演活动中,投资者透露公司预计的融资规模为5亿美元。之所以最终融资金额大大缩水,既有二级市场对长租公寓估值压缩的因素,也与蛋壳公寓对资金的迫切需求有关。

目前看,作为“二房东”性质的商业模式,长租公寓盈利方式相对单一,收入主要来自于租金和服务费。前期占用资金大、资金回收周期长,决定了投资回报利润率较低。数据显示,目前长租公寓收入中70-80%都是房源获取成本,在目前房价情况下,承租成本很难降低。仅此一项,就决定了长租公寓的“烧钱”阶段还远未过去。

其次,行业监管的趋严,让长租公寓未来发展局面不明。2019年以来,央行及银保监会等监管机构强化对房地产金融的审慎管理,多次强调防范房地产领域金融风险问题。在此情况下,长租公寓领域早已多次暴露的“租金贷”问题就成为监管的重点,这又进一步给企业带来融资困难的问题。

融资的紧缩与监管的加强,促使长租公寓企业暴雷事件开始不断出现,这进一步让PE机构对长租公寓项目变得严禁,行业融资金额大幅降低。据青峰财经整理的公开数据显示,2019年全年,长租公寓获得融资金额仅16笔,涉及资金约为360亿元,较2018年大幅缩减。

即便是目前成功上市的蛋壳公寓,公司共计1.3亿美元的融资金额,相对于其三个季度亏损25亿元人民币的经营状况来说,也就只能弥补一个季度的亏损金额。

显然,疫情的来袭更是加重了长租公寓的运营压力。在此情况下,长租公寓运营商只能积极寻求降低成本从而达到开源节流的目的。从这一点来看,目前蛋壳公寓向房东寻求租金减免似乎就在“情理之中”。然而,疫情之下,更需要国人同舟共济,携手前行。从法理来讲,蛋壳公寓这种近乎单方面“告知”房东的行为,显然违背了基本的契约精神。

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